■ 특별진단 / 뉴스테이 정책과 기대효과

주사위가 던져진 기업형 민간주택임대사업인 뉴스테이 정책이 중산층에게는 주거안정 뿐만 아니라 건설사에게는 신 성장 동력기반이 마련될 수 있는 새로운 기회의 장이 될 것으로 주목받고 있다. 국토교통부는 올 1월13일 관계부처 합동으로 2015 업무보고를 갖고 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안’을 확정·발표했다.

뉴스테이의 추진배경은 서민층의 주거안정은 공공임대로 보장하고 중산층은 기업형 민간임대로 지원하겠다는 것이다. 우리나라 주택점유 유형은 자가 점유율이 지속적으로 감소하고 있는 가운데 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있으며 최근 주택시장내 임대공급은 저금리와 낮은 집값상승 기대감 등으로 인해 전세에서 월세로 급격하게 전환하는 추세이다.

또 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중도 매년 꾸준히 늘어나고 있어 향후 월세 거주비중은 지속적으로 증가할 전망이다. 이러한 월세 거주 비중의 증가는 서민 및 중산층의 주거비 부담을 상대적으로 크게 증가시키는 것으로 이에 따른 주거불안도 점차 늘어나는 상황이다.

2014년 기준으로 소득계층 5~8분위(중산층) 중 임차가구는 45.5%이며 이 중 90.3%가 민간임대로 사적 거래시장에 의존하고 있는데 중산층을 대상으로 하는 민간부분의 등록임대주택 재고는 2006년 84만호에서 2013년 64만호로 오히려 23.8% 감소해 임차거주를 희망하는 중산층 주거불안이 더 커지는 추세이다.

또 중산층을 대상으로 하는 민간임대주택은 재고도 부족하지만 각종 규제로 인해 품질도 떨어져 중산층이 거주를 기피하고 있고 국내 등록된 임대사업자의 규모는 매우 영세하여(평균 관리 임대주택수 16.4호) 다양화되고 있는 임대 주거서비스 욕구를 충족하기가 어려운 실정이다. 이에 정부는 중산층을 대상으로 장기간 안정적인 거주와 차별화된 주거서비스 제공이 가능한 기업형 주택임대사업의 활성화를 본격적으로 추진하게 된 것이다.

뉴스테이는 중산층의 주거불안을 해소하기 위해 기업주도로 좋은 품질의 기업형 임대주택을 공급하는 주거혁신정책이다. 뉴스테이 정책을 통해 최소 8년 거주 가능한 기업형 임대주택을 집중 육성, 고액 전세에서 기업형 임대로 중산층을 유도하여 서민층 전세공급 확대효과를 통해 전세난을 완화, 집주인과 갈등 없이 시설보수 및 보증금 반환리스크를 축소하는 선진화된 임대차 문화정착, 국내 건설업을 단순시공에서 고부가가치 산업으로 전환하여 내수시장 활성화 기여 등을 정책목표로 한다.

임차인에게는 분양주택과 비슷한 품질의 주택에서 차별화된 주거서비스를 제공받고 적정수준으로 관리되는 임대료를 납부하며 희망할 경우 최소 8년 동안 안심하고 거주하고  임대료 상승은 연간 5% 이내로 제한되어 임대료 상승 부담을 덜 수 있도록 했다. 또 기업형 임대사업자에게는 임대료 상승제한과 임대의무기한 등 최소규제만 남기고 대폭 규제를 완화했다.

▲ 조성원가 절감=사업비 저리 대출과 공공택지 할인 매각·할부조건 완화 ▲ 세제 혜택=양도세·취득세·재산세 감면 ▲ 용적률 완화 ▲ 출구전략 확보=임대의무기간 종료 후 LH 매입확약 검토·지분매각 지원 등이다.

▶ 규제개혁. 택지.자금.세제 지원 등 인프라구축= 뉴스테이 정책을 정리하면 첫째는 규제개혁이다. 기존임대주택의 핵심규제 6개 중에서 분양전환의무, 임차인자격(무주택 등), 초기임대료 책정, 임대주택 담보권 설정 제한 등 4개는 없애고 임대의무기간과 연간 임대료상승률 2개만 지키도록 했다. 임대사업자 기준도 임대주택을 1채만 소유해도 임대사업자로 등록할 수 있다. 비영리법인·사단 및 재단, 협동조합 등도 임대사업을 할 수 있다. 기업형 임대사업자의 등록요건은 건설임대주택을 300가구 이상을 매입임대사업자는 100가구 이상을 소유해야 임대사업을 할 수 있다.

둘째는 택지지원이다. 다양한 부지를 민간 임대사업자에게 맞춤형으로 공급하여 택지비를 절감해 주겠다는 것이다. 공공기관, 지방공사 등이 보유한 토지를 민간임대주택 건설용으로 공급시 제한경쟁을 원칙으로 하되, 원활한 토지수급을 위해 필요시 추첨공급이 허용됐다. 다만 공공부문이 50%이상 출자한 리츠나 지자체장이 추천하는 사업자, 2회 이상 유찰시 수의계약 방식으로 공급할 수 있다. 또 신속한 택지개발을 위해 도시지역은 5000㎡ 이상, 도시지역과 가까운 지역은 3만㎡ 이상, 그 외 지역은 10만㎡ 이상인 경우 기업형 임대주택 공급촉진지구로 지정할 수 있다. 촉진지구로 지정시 사업절차 간소화, 지자체 조례에도 불구하고 용적률·건폐율 국계법상 상한까지 일괄부여,용도지역에도 불구하고 업무시설 등 복합개발 허용,다세대·연립주택 5층까지 건축등 인센티브가 부여된다.

셋째는 자금지원이다. 기업형 임대사업자에 대한 융자금리 인하 및 대출한도 상향되고 기업형 임대리츠에 대한 지원도 강화된다(주택기금의 보통주 출자로 사업리스크 분담 등) 또한 기관 투자자 출구전략으로 기업형 임대주택에 대한 LH 매입확약을 제공하고 (기업에 대한 과도한 특혜라는 의견 때문에 후속조치 미흡) 임대사업자 유동화 증권 발행을 지원하기로 했다.

넷째는 세제지원이다. 취득세는 8년 장기임대에 대해서 60~85㎡에 대한 감면 폭을 25%에서 50%로 확대하고 소득세 및 법인세는 감면대상을 기준시가 6억 이하로 확대하고 8년 장기임대 감면 폭을 75%로 확대 한다. 양도세는 준 공공 임대(85㎡ 이하)를 10년 이상 임대시 장기보유특별공제율을 70%로 확대하고 토지소유자에 대한 혜택으로 개인이 보유한 토지를 기업형 임대사업자에게 매각시 양도세액의 10%를 감면해 준다. 기업형 임대사업자에게 매각하는 법인 소유 토지는 비사업용 토지에서 제외해 준다.

다섯째는 인프라 구축이다. 임대주택을 체계적으로 관리할 주택임대관리업 육성, 기업형 임대사업자에게 통매각 허용, 회계기준의 사례를 발굴하여 기업형 임대사업시 연결재무제표 작성의 예외를 인정해 주도록 하고 있다. 주택기금이 50%이상 출자한 기업형 임대리츠에 민간건설사가 참여시 기업형 임대리츠는 민간건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가 가능하다. 또 주택기금이 50% 미만으로 출자하는 경우에도 ▲주택기금이 대주주인 경우 ▲건설사가 대주주이나 주택기금과 재무적 투자자 1인 또는 2인의 출자비율 합이 50%를 넘거나 건설사 출자 비율보다 많은 경우에 민간건설사의 재무제표 연결대상에서 제외가 가능하다.

▶ 뉴스테이 기대효과= 첫째는 중산층에게 새로운 주거선택권 제고다. 현재는 대부분의 중산층은 2년 단위 전월세 계약시 마다 과도한 보증금 상승, 비자발적 퇴거위험(임차가구 평균 거주기간 4.5년) 등에 노출되어 있으나 기업형 임대주택 입주자는 본인이 희망할 경우  최소한 8년 동안 거주 가능, 보증금도 연 5% 이내로 안정적 증가하여 자금부담을 덜 수 있다. 최근 4년간(‘11~’14) 서울 전세 값은 실거래가 기준으로 연간 7.1% 상승을 했다.

둘째는 전월세시장 안정화 유도다. 현재는 저금리 등으로 임대인들은 전세를 줄이거나 월세로 전환하고 부득이한 경우 보증금을 최대한 올려 수익을 보전하려는 경향이 있다. 반면 임차인들은 주거비 절감을 위해 전세 희망하고 있어 전세가격이 지속 상승하고 있으나 기업형 임대주택은 중대형 건설업체가 품질 좋은 임대주택 공급할 경우 고액 전세 거주자들의 주거이동 유도하여 전세 압력을 분산하여 궁극적으로 임대차 시장 안정을 도모할 수 있다.

셋째는 임대차시장 선진화 유도다. 현재는 임차인들은 입주나 퇴거시 주택보수나 물품교체 등을 집주인과 비공식적으로 협의하여 깡통전세 등 위험에 상시 노출돼 있으나 기업형 임대주택은 입주, 거주, 퇴거 全 단계에서 집주인과 갈등 없이 전문적인 주거 서비스 제공 받음, 보증금 리스크를 최소화할 수 있다.

넷째는 내수시장 활성화 유도다. 현재는 과도한 규제, 부족한 지원 등으로 중대형 건설업체의 임대시장 참여가 저조하고 주택임대관리업 등의 연관사업 발전이 미흡한 실정이나 기업형 임대주택은 수익성개선을 통해 중대형 건설업체가 대규모로 임대주택을 공급할 경우 주택임대관리업의 대형화를 유도할 수 있고 지역 내 소규모인테리어, 수리업체 등에게 안정적인 일감제공을 꾀 할 수 있다.