[대한건설신문 유경열 대기자] 무주택 30·40대들의 주택 구매여력은 여전하나 시장진입이 어렵다. 아울러 무주택자들이 현재 주택시장에 느끼는 괴리감이 클 것으로 예상되는 가운데 무리한 주택구매가 이어지지 않도록 해당 연령층의 구매 열망에 대한 정교한 정책 대응이 필요하다. 한국건설산업연구원(원장 이재영·사진)과 신용평가기관인 코리아크레딧뷰로(KCB, 대표 황종섭)는 23일 ‘CERIK·KCB Housing Market Insight’ 3호 보고서를 통해 수도권 30·40대의 잔여주택 구매여력을 분석, 이같이 발표했다.

CERIK·KCB Housing Market Insight의 지난 2호 보고서에서는 최근 수도권 30·40대 주택공황구매가 ‘영 끌’이 아닌 ‘능력’이라는 분석 결과를 도출해냈다. 3호 보고서는 2호 보고서에 이어 30·40대 무주택자의 주택 구매여력을 확인함으로써 시장의 기회요인과 위험요인을 분석하기 위해 기획됐다. 구매여력은 주택을 구입하기 위해 조달할 수 있는 최대 자기자본과 현재 수준의 금융규제 하에서 금융기관으로부터 차입할 수 있는 금액을 더한 액수를 말한다.

보고서는 KCB의 신용평가 자료를 활용해 지금까지 주택을 구매한 그룹은 충분한 구매력을 갖고 있었지만 현재 무주택자로 남아있는 그룹은 비교적 구매여력이 충분치 않은 것으로 분석했다. 최근 주택시장을 주도해왔던 30대와 40대는 충분한 구매여력을 바탕으로 정부의 공급 신호에 구애받지 않고 부동산을 매입하는 특성을 나타냈다. 무주택자들이 서울 아파트를 구입할 때 대출을 활용하는 비율은 대체로 늘어나고 있지만, LTI(소득대비가계대출비율)나 DTI(총부채상환비율) 현황 등을 종합적으로 고려하면 금융여력이 있는 계층이 시장에 집중적으로 진입하고 있다.

정부는 올 초 2·4 대책을 통해 수도권 공급 계획을 밝혔으나 생애 첫 부동산(건물, 집합건물, 토지 포함) 매입자 비율은 오히려 증가했다. 그동안 수도권 무주택자가 주택 매입에 나선 것은 크게 ①가점제 및 특별공급 청약 포기 ②전세가 상승에 따른 ‘벼락거지’ 회피 심리 때문으로 추정된다. 벼락거지는 ‘벼락부자’와 상반된 단어로, 집을 사지 않고 가만히 있었을 뿐인데 자연스럽게 자산 형성의 흐름에서 뒤처졌다는 의미로 사용하는 신조어다. 따라서 주택을 구매할 수 있는 금융여력을 갖춘 30대와 40대가 얼마나 남아있는지가 향후 주택시장 향방을 예측하는 열쇠라 할 수 있다.

보고서는 현재 무주택자의 보유 자산 및 DTI 비율과 현 대출 규제(LTV·DTI)하의 조달 가능 금액 등을 종합적으로 고려해 지역별 구매여력을 분석했다. 서울과 경기지역에 거주하는 무주택 30·40대들은 주택가격 상승으로 인한 LTV(주택담보대출비율) 제약으로 주택매매시장에 진입할 여지가 충분하지 않다.

실제로는 구매자금이 부족한 경우 저렴한 주택을 찾아 외곽으로 이동하는 경향을 나타내고 있으나, 본 연구에서는 같은 지역에 주택을 구입한다고 가정했다. 서울은 현재 전세자금만으로는 지역 중위 가격은 물론 대출을 최대한 실행하더라도 현재 전세로 거주 중인 주택을 구매하는 것조차 어렵다. 일반적으로 임차(전세)주택의 평균 매매가격은 지역 중위아파트 매매가격보다 저렴하다. 경기지역은 현재 임차하고 있는 주택을 매수한다면 구매가 가능하지만 지역 중위 수준의 주택으로 이주하려는 경우 여력이 부족하다.

건산연과 KCB는 이러한 결과에 대해 “무주택 30·40대들은 주택구매 욕구를 갖고 있지만 실제 시장진입은 어려운 상태이고 특히 서울 무주택자들의 괴리감이 더 클 것으로 예상된다”며 “해당 연령층의 구매 열망에 대한 정교한 정책 대응이 필요하다”고 주장했다. 또 “만약 주택가격이 하락국면에 접어들게 되면 과도한 주택구매가 주거이동 제약, 깡통전세, 역전세 등 시장에 악영향을 미칠 가능성이 있어 주의가 요구된다”고 밝혔다.