[대한건설신문 유경열 기자] 서울과 수도권 중심의 부동산 정책 아래에서 지방 부동산시장의 리스크가 빠르게 확대되고 있는 것으로 나타났다. 미분양 관리지역에 한 해 환매조건부 미분양매입, 중도금 보증 건수 제한 완화 등 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램 도입이 필요하다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원(원장 이상호)이 지역과 현장에 기반해 전국 지방 부동산 실태를 조사한 결과 수도권 외곽 부동산시장은 전국 평균 수준보다 더 어려운 것으로 확인됐다고 밝혔다. 그 외 지방은 지역 경기 어려움과 주택 경기 악화가 금융 리스크로 전이(연체율 상승, PF 부실 등)될 가능성이 확대되고 있어 미분양 관리지역을 중심으로 정책 지원이 필요하다고 지적했다.

▶경기·인천 부동산시장 리스크 진단과 대응방안=경기·인천 주택시장은 2017년 이후 외곽에서부터 성장이 둔화되기 시작하였고 작년 말부터 하락장으로 전환됐다. 경기·인천 주택시장은 2017년 이후 외곽지역에서부터 하락세가 진행됐다. 시세를 기준으로 서울 아파트 가격이 2017년 1월∼2019년 9월까지 11.5% 상승하는 동안 서해안권(오산시, 평택시, 안산시 등)은 2.1% 하락해 수도권 내 편차가 커졌다. 건산연은 지역 경제 기반 약화와 서울 접근성이 수도권 주택가격의 편차 확대에 영향을 미친 것으로 분석했다.

2017년 1월부터 올 9월 동안 지방보다 하락폭이 큰 지역은 평택시(-7.6%), 오산시(-6.1%), 안성시(-5.5%), 안산시(-3.8%) 등으로 경기도 내 8,600여 세대의 미분양 주택 중 43.7%에 달하는 3,700여 세대가 평택시·안성시 두 지역에 집중돼 있다. 향후 인근 지역인 화성 동탄2, 평택 고덕신도시 등에서 주택공급이 지속될 경우 하락세가 짙어질 우려가 있다. 김성환 부연구위원은 “수도권 주택가격의 양상은 서울로의 대중교통 접근성과 뚜렷한 선형관계가 있어 광역교통망 여건이 외곽지역 주택시장에 직접적인 영향을 미치고 있다”고 설명했다.

또 수도권 수익형 부동산(비주택시장)은 지난해까지 활황을 보였으나, 최근 들어 매매가 하락, 거래량 감소를 나타낸 것으로 조사됐다. 주택시장에 집중된 대출 규제의 풍선 효과로 수익형 부동산을 향한 투자자의 관심이 집중됐는데, 거래량은 2017년 38만여 건, 지난해 37만여 건으로 직전 2년보다 50%가량 증가했다.

최근 들어 상대적으로 열악한 지역에 공급 물량이 집중됐고 주택보다 입지조건에 민감한 수익형 부동산의 특성상 임차자 확보가 어려운 상황이다. 공실률이 높아지고, 수익률이 작년 4분기 대비 평균 0.15%p 하락하면서 상반기 거래량이 다시 2016년 수준으로 회귀하는 등 침체 징후를 보이고 있다.

김 부연구위원은 수도권 수익형 부동산시장에 대해 “다양한 지표에서 어려움이 나타나고 있고 3기 신도시 내 자족 용지 등 공급량이 많을 것으로 우려되는 만큼 사업체와 투자자 모두 조심스럽게 접근해야 한다”며 “기존의 개인에게 분양하는 방식보다는 운영형 상품을 개발하고 대체투자상품을 활성화해 입주자·투자자들의 이목을 집중시킬 수 있도록 업체들이 자구책을 강구해야 할 시점”이라고 입장을 밝혔다.

▶지방 주택시장 리스크 진단과 대응방안=지방 주택시장의 리스크는 더 현실적이다. 건산연은 지방 시·도를 중심으로 재고 주택가격 하락, 하락세 장기화, 미분양 적체가 동시에 나타나고 있다고 경고했다. 아파트 실거래가 기준으로 살펴보면 경북·경남·충북은 최고점 대비 20% 이상 하락했고, 울산·충남·강원·부산은 10% 이상 하락했다. 하락세도 지속되고 있다. 충북·경북·충남·경남은 40개월 이상, 제주·울산·부산·강원·전북은 20개월 이상 하락세가 이어지고 있다.

한편 지방 중소도시 주택시장은 지역 경제 악화 여파를 직접적으로 받아 재고 주택가격 하락폭이 크다. 아파트 시세 기준 최고점 대비, 경남 거제시 -34.6%·창원시 의창구 -22.6%·울산 북구 -22.5%·경북 포항시 북구 -22.6%·충북 충주시 ?17.7%·전북 군산시 17.2% 등이다. 부울경 리스크 가장 크고 재고 주택시장과 신규시장 모두에서 리스크가 존재한다. 충청권은 재고 주택시장 중심이라면, 강원과 경북은 신규주택 시장을 중심으로 리스크가 크다.

부울경은 수도권 다음으로 큰 시장이나 단기간 리스크 해소 가능성 낮고, 연체율도 전국 최고 수준. 경남 신규시장 중심으로 금융리스크가 현실화되고 있는 것으로 판단된다. 충청권은 주택시장 리스크 해소 가능성 높으나, 충·남북 지역의 가격 하락세가 장기로 이어지면서 지역 경기가 어려운 상황. 기타 대출증가, 연체율 상승 부담도 존재한다. 대경권은 대구와 경북의 차별화가 극심한 지역임. 경북 중소도시의 대출구조, 펀더멘탈 고려하면 주택가격 하락, 미분양 적체가 장기화될 가능성 존재. 현재 준공 후 미분양도 가장 많이 적체된 지역이다.

전라권은 상대적 우위를 유지하고 있으며 물량 변동성도 낮은 편이다. 다만 특정 지역(군산시 등)의 연체율이 높아 지역 경기 악화로 주택시장이 영향을 받을 가능성은 존재한다. 또 매매가격 대비 전세비율이 높아 매매가격 하락 변동성에 취약한 구조적 특징을 지녔다. 제주는 아파트 외, 강원은 아파트 공급 증가가 지속된다. 주택 유형은 다르나 이에 따른 대출증가 부담은 동일하다. 특히 강원의 미분양 증가세가 이어지고 있어 신규시장 리스크가 이어질 가능성을 내포하고 있다.

한편 어려운 지역 경기 상황과 주택 경기의 악화가 금융 리스크로 전이(연체율 상승, PF부실 등)될 가능성  높아지고 있다. 수도권은 주택담보대출 평균 LTV(2019년 2/4분기, 49.4%)는 하향 안정세지만, 지방은 주택가격 하락 등의 영향으로 오히려 평균 LTV가 상승(56.2%)하면서 리스크가 확대 중이다. 금년 들어 대부분의 지방 시도의 연체율이 올라갔는데 특히 울산·경남은 1.75%까지 상승했다.

신규시장의 금융상품은 사업 기간에 기만한 단기 만기구조로 기업의 재무능력이 낮을 때는 리스크 현실화가 빠르게 진행될 가능성이 존재한다. 금년 4월 말 기준, 경남의 HUG 분양보증사고 금액은 2,022억원으로 전국에서 가장 많다. 이에 대해 허윤경 실장은 “주택담보대출은 비교적 하향 안정세이나 최근 2∼3년간 비교적 고금리인 기타 대출이 증가하면서 지방 가계대출의 질적 구조가 악화됐다”며 “신규시장의 공급자 금융 리스크도 확대되고 있다”고 분석했다.

금융리스크 현실화 가능성이 높은 미분양관리지역에 대한 대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 지원책이 필요하다. 또 재고 주택시장에 대해서는 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램 운영 검토가 필요하고 리스크가 큰 지방 시장에 대해서는 리스크 분담 차원에서 규제 완화가 있어야 한다. 미분양관리지역에 대해서는 환매조건부 미분양 매입 등 신규 분양시장 리스크를 감소시킬 수있는 방안을 모색해야 한다. 

다주택자가 리스크를 분담해야 한다는 측면에서 주택도시보증공사의 보증 건수 제한 완화, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금대출 재개 등도 가능하다. 금리·대출 기간 등 대출 조건 변경을 통한 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램을 운영하여 재고 주택 안정화 지원 정책도 필요한 시점이다.

허 실장은 “모두가 서울 집값만 쳐다보는 사이 주택시장 침체로 지방의 지역 경기, 지방의 가계, 기업 모두 어려운 상황이 장기화되고 있다”고 주장 “지방의 어려움을 제대로 인식하고 금융리스크로 전이되기 전에 미분양관리지역에 대해서는 신속한 조치가 필요하다”고 지적했다.