[대한건설신문 유경열 대기자] 지금과 같은 주택침체기에 미래 도시 관리방향을 고민하고, 불합리한 제도를 정비해 안정적인 공급기반을 구축할 수 있는 좋은 기회로 활용하는 지혜가 필요하다. 한국주택협회가 의뢰, 한국건설산업연구원이 연구한 ‘미래지향적 도시 관리방향 및 기성시가지 내 주택공급기반 구축 연구’보고서가 이 같이 제안했다.

보고서는 “최근 정부가 규제를 대폭 완화하였음에도 거래 감소, 분양 저조, 금융 리스크 확대 상황을 종합하여 현재 주택시장은 침체기에 진입했다”고 진단했다. 아울러 “정부의 신속한 대응은 환영하지만 현재의 금리 상승 등 거시경제 여건은 주택시장이 대응하기 어려운 상황이다”며 “올해 상반기에 만기가 몰려있는 부동산 금융시장 여건을 고려할 때 2023년 상반기야말로 정부의 역할이 필요하다”고 주장했다.

보고서는 또 “주택시장이 어려운 상황 속에서도 양호한 입지의 주택수요는 여전하다”면서 ▲‘선호도 높은 도심에 내 집 마련 기회를 늘린다’는 정부 정책 방향에 부합하고 ▲물가상승 우려로 정부 재정지출이나 유동성 공급에 제약이 있는 상황 속에 규제 개선만으로도 정책 효과를 낼 수 있으며 ▲업계 입장에서도 고금리 시대에 토지확보에 드는 금융비용 부담이 없고 미분양 리스크가 낮은 정비사업을 활성화할 필요가 있다고 주장했다.

보고서는 서울시 내 모든 조합(中 56개 조합 응답)과 정비사업 분양실적 기준 상위 10개 시공사 주요 관계자를 상대로 설문조사를 진행했다. 추가로 공무원, 건축사무소, 정비업체 등 현장 주요 관계자 38명과 심층인터뷰를 진행했다. 정부와 서울시의 정비사업 관련 정책·제도에 초점을 맞춰 5개 중점 검토 분야를 도출하고 제도개선 방향을 제시했다.

▶시공사 선정 시기 조기화=시공사 선정 시기를 사업시행인가 이후로 늦추는 바람에 제도의 취지와는 달리 많은 부작용이 발생하고 있다. 따라서 신통기획 적용 구역은 조합설립 후로, 이외 구역은 건축심의 후로 즉시 조기화해야 한다. 아울러 도시계획, 건축설계, 공사 발주 및 계약방식 등에 대한 제도를 보완한 후 시공사 선정 시기와 발주방식을 조합이 자율적으로 선택할 수 있도록 할 필요가 있다.

▶신통기획 제도개선=지금의 신통기획은 기획안 수립 과정에 주민들의 의견이 충분히 반영되지 못하는 구조이다. 특히 지나친 공공기여에 대한 주민들의 우려를 해소할 수 있는 제도적 보완이 필요하다. 따라서 △과도한 공공성 요구방지 등이 포함된 신통기획 운영기준 수립 △신통기획 적용지역에 한해 추진위원회 설립 조기화 △주민 정비계획수립시 조력을 받을 수 있도록 도시계획 전문가 컨설팅 지원 △공공기여에 합당한 인센티브 제공을 위한 조례 제정 등 근거 마련 등이 필요하다.

▶정비사업 공사비 검증제도 개선=현행 검증제도는 의무이행 대상이 너무 광범위하고 시간이 지나치게 오래 걸리며, 설계변경으로 발생한 증액이 충분히 인정되지 않고, 이의제기 절차 부재 등 다양한 문제가 있다. 따라서 입찰 당시 설계 부존재 사업장은 적정성 검증만 시행하는 등 검증절차를 효율화하고 단위면적당 상승폭 일정비율 이하인 경우는 검증 의무이행 대상에 제외시키는 등이 필요하다.

▶공사비 검증제도 개편안 개선=관리처분 계획 인가신청시 도급공사계약서를 첨부토록 하는 내용의 ’22.8.16대책에서 발표한 공사비 검증제도 개편안이 현장에 적용될 경우 사업이 상당히 지연시킬 것으로 예상된다. 상기 개편안대로 적용될 경우 최초 관리처분 계획 인가 후 대대적인 설계변경으로 서울시 내 사업장에서 착공 지연 문제가 두드러지게 나타날 가능성이 크다. 따라서 제도 취지를 살리고 부작용을 최소화하기 위해서는 현행과 같이 착공 후 활용 가능한 시간 동안 공사비 증액분에 대한 검증 절차 이행이 가능하도록 할 필요가 있다.

▶재개발임대주택 제도개편안 개선=지난 2022.12월 도정법시행령 등 개정에서 재개발임대주택을 기존에 세대수 기준 20%까지 짓도록 한 것에서 추가하여 세대수 또는 연면적의 20%까지 짓도록 했다. 개정된 내용대로 연면적의 10% 기준을 적용할 경우 지하주차장, 주거공용면적, 베란다 등의 바닥면적을 포함하게 돼 임대주택 공급 물량이 증가, 사업성이 대폭 낮아져 사업추진이 어렵다고 본다. 따라서 향후 시행령 개정을 통해 연면적의 10%가 아닌, 주거 전용면적의 10%로 변경할 필요가 있다.

주택협회 김재식 상근부회장은 “침체기 시장 환경악화로 공급기반 자체가 흔들리면 향후 주택시장 회복 시 공급부족으로 인한 주택시장 불안정이 재발하는 악순환이 발생할 수 있다”며 “지금과 같은 주택침체기에 미래 도시 관리방향을 고민하고, 불합리한 제도를 정비해 안정적인 공급기반을 구축하는 시기로 활용하는 지혜가 필요하다”고 밝혔다.