[대한건설신문 유경열 기자] 재건축, 재개발, 수익형부동산개발 등 부동산신탁사가 발주하는 건설공사의 도급인(신탁사)과 수급인(시공사)간 공정한 계약관계 정립이 필요하다는 보고서가 나왔다. 최근 건설공제조합(이사장 최영묵)이 건설산업연구원에 의뢰한 ‘부동산신탁계약의 공정성 제고를 위한 입법적 개선방안’ 연구보고서를 통해 이 같은 의견이 제기됐다.

조합은 부동산 신탁공사를 수주해 시공하고 있는 다수의 소속 조합원들이 신탁사와 불리한 계약조항 때문에 어려움을 겪고 있는 점에 착안, 부동산 신탁방식 건설공사에 발주자와 시공사가 Win-Win 할 수 있는 방안을 찾고자 연구를 의뢰하게 됐다고 밝혔다.

보고서에 따르면 신탁방식 특히 부동산개발사업에 대한 전문성이 부족한 위탁자가 신탁사에게 토지를 위탁하면 신탁사가 전문사업시행자로서 해당 토지를 개발·관리하는 토지신탁방식으로 진행된 개발 건에 사용된 계약서류를 다수 검토한 결과 △책임준공의무 △계약금액조정불가 △손해배상책임 전가 △ 일방적 도급계약 해지와 같은 여러 문제점들이 확인됐다.

효력 측면에서 주계약에 우선하는 특약이 존재하고, 위탁자 등 계약상대방의 계약해지 권한 제한 등 불합리한 조항들이 다수 포함돼 있다. 신탁회사는 신탁사무처리 결과에 대해 어떠한 법률적 책임도 부담하지 않고 있다.

위탁자로부터 수탁 받은 신탁재산에 대해 위탁자로부터 거의 아무런 통제를 받지 않는 상태에서 신탁회사가 임의적인 운용이 가능하다. ‘민법’과 ‘건설산업기본법’, ‘약관의 규제에 관한 법률’등에서 불공정계약으로 규정하고 있는 내용들이 다수 포함되어 있다. 또 신탁사업의 성공적 완수 여부와 상관없이 신탁회사가 신탁보수, 신탁계정으로의 대여금을 신탁재산에서 최우선으로 회수하는 것이 가능하다.

신탁계약의 이러한 내용은 실제 사업 참여자들에게 아래와 같은 불리한 결과를 초래하고 있다. 시공사는 지속적인 신탁공사 수행을 위해 ‘울며 겨자 먹기’식으로 불합리한 조항을 감내해야 하는 것이 현실이다. 법률적으로 특약에 대한 문제 제기도 쉽지 않다. 약관법상 특약에 대한 부분은 적용대상에서 제외되기 때문이다.

신탁회사의 역할 부족은 시행사에 의한 부실분양 또는 부실시공에 따른 수분양자와의 하자분쟁 발생의 주된 원인이 된다. 또 신탁회사가 분양대행사, 시공사, 금융기관과의 관계에서 위탁자나 수분양자 등 다른 이해 관계자의 이익을 침해할 가능성이 존재한다. 사업과 관련해 발생할 수 있는 대부분의 위험을 시공사에게 전가함으로써, 결과적으로 공사지연과 부실공사를 초래해 관련자 사이의 분쟁발생 요인을 제공한다는 것이다.

김정주 건설산업연구원 연구위원은 “최근 부동산개발사업은 이전에 비해 사업 규모와 사업추진방식이 보다 거대해지고 기술적으로도 복잡해지는 양상을 보이고 있어 향후 전문적인 시행자로서 부동산신탁의 역할은 더욱 중요하게 부각될 것이나, 부동산신탁회사의 현재 사업수행 방식이 이러한 미래 역할 요구에 충분히 부합한다고 보기는 어렵다”며 “결국 지금과 같이 시공사에게 일방적으로 불리한 특약조항을 개선하는 것은 향후 부동산개발사업을 포함한 건설산업 전반의 발전을 위해서도 꼭 필요한 작업일 것이다”고 말했다.

조합 관계자는 “본 연구와 같이 조합원(시공사) 사업수행에 걸림돌이 되는 문제점을 찾아 해결하는 것이 조합의 역할 중 하나다”라며 “향후에도 개별 조합원이 해결하기 어려운 경영상 애로사항 및 불공정한 관행 등을 발굴해 개선하는데 최선을 다 하겠다”고 밝혔다.