[대한건설신문 유경열 대기자] 주택정책과 관련, 새 정부의 최우선 과제는 정책수립의 대원칙을 통한 신뢰 회복이며 주택담보대출(LTV)은 규제 위주의 편향된 정책 탈피가 필요하다는 의견이 제기됐다.

한국주택협회(회장 김대철)와 건설주택포럼(회장 한정탁), 한국부동산산업학회(회장 조인창)는 18일 논현동 건설회관 중회의실에서 가진 ‘새 정부에 바란다’ 주제 세미나에서 이 같은 주장이 나왔다.  이날 세미나는 허윤경 한국건설산업연구원 경제금융연구실장과 김성진 명지대 부동산대학원 교수가 주제발표에 나섰다. 허 실장은 정책방향과 공급 중심으로 한 주제발표를 통해 “새 정부가 현재의 문제를 극복하고 미래를 대비하기 위해서는 정책신뢰 회복이 우선 과제이다”고 말했다.

아울러 현재 주택시장은 저금리로 인한 자산버블과 정책실패가 원인이라고 진단, 시스템 정상화를 통한 신뢰회복이 필요하다고 지적했다. 이를 위해 조세제도는 공시가격 목표치 하향(80%), 양도세 중과폐지, 장기보유특별공제 정상화, 고령자 재산세 감면 강화, 재산세 소득공제 연계 등을 제안했다. 공급제도는 단기적으로 3기 신도시 용적률 상향, 자족용지 축소를 통한 주택용지 확대를, 장기적으로 분양가상한제 폐지 등을 제안했다.

▶건설산업연구원 허윤경 경제금융연구실장 ‘정책방향과 공급을 중심으로’=현재 주택시장은 주거비 부담 증가, 자산 격차 확대, 수급 불일치 문제가 심각. 그 원인으로 저금리로 인한 자산버블 환경과 시장 매커니즘을 이해하지 못한 정책실패로 이해된다. 임대차2법 이후 전세가격 급등, 공시가격 상승, 세 부담증가 등 임차자, 주택보유자 모두 주거비 부담이 급증하고 있다. 주택가격 상승률 차이가 확대되며 소득분위별, 세대별, 지역별, 상품별 자산 불평등이 심화된다.

가구수 증가세가 예상보다 가팔랐고 MZ세대를 중심으로 아파트 선호는 더욱 강력해진다. 그러나 2010년 이후 서울아파트 공급은 2000년대 대비 절반 수준에 불과하다. 시장 메커니즘 고려하지 않은 종합대책을 매년 2∼3차례 발표했지만, 가격 상승세 지속, 풍선효과 발생 등 부작용 확대는 정책 신뢰 저하로 이어진다. 시장의 작동원리보다는 규제와 공공중심의 정책운영으로 부작용과 시장 내성이 확대됐고 LH사태와 정책 번복 등으로 국민들의 정책 신뢰가 크게 약화됐다. 새 정부는 1∼2인 가구 급증, 아파트 선호 지속, 팬데믹 이후 일과 삶의 방식 급변, 산업선진화 등 미래 상황 변화도 대응해야 한다.

또 코로나19로 4차 산업혁명의 급속한 도래를 경험하고 있다. 노동유연성이 증가하고 IoT가 일상화되면서 새로운 기반시설, 주택, 도시를 요구하고 있다. 과도하고 중복규제가 많아 공기 지연, 비용 상승으로 이어지고 있으며, 수요와 시대변화에 대응한 새로운 상품과 비즈니스모델 창출이 어려운 구조다. 정책 신뢰회복을 위해서는 급변하는 단기적 정책이 아니라 정책 시스템 정상화가 필요하며 주거비 부담경감과 격차해소, 안정적 공급제도가 필요하다.

특히 세제와 공급부문의 정책 대안을 제시한다. 조세부문에서 양도세 중과폐지, 장기보유특별공제 정상화, 공시가격 목표치 하향(80%), 고령자 재산세 감면 강화, 재산세의 소득공제 연계 도입 등이 필요하다. 공급부문에서 단기적으로 공급확대를 장기적으로 산업고도화 기반을 마련해야 한다.

단기방안으로 3기 신도시의 용적률 상향, 자족용지 축소를 통한 주택용지 공급을 확대해 양질의 주택을 빠르게 공급해야 한다. 분양물량을 늘리고 수요자 선호에 맞게 주택규모를 탄력적으로 공급할 필요가 있다. 장기방안으로 분양가상한제 폐지, 분양보증시장 경쟁체계 전환 등 규제중심의 공급정책 운영에서 시장기능을 정상화할 수 있는 방식으로 전환해야 한다. 공공만능주의에서 벗어나 성과를 중심으로 공급주체는 시장에서 선택하게 해야 한다. 공공의 역할은 시장의 사각지대를 메 꾸어 주는 것임을 제대로 인식해야 할 것이다.

허 실장은 “새 정부가 현재의 주택 문제를 극복하고 미래를 대비하기 위해서는 정책 신뢰 회복이 우선 과제”라고 지적, “정책 수립의 대원칙은 ①정책 부작용을 최소화한 시장 친화적 정책 ②잦은 변화 없이 장기적으로 믿을 수 있는 정책 ③민간이든 공공이든 성과 중심의 정책으로 설정해야 한다”고 주장했다.

▶명지대 부동산대학원 김성진 교수 ‘가계대출규제 중심으로’=금융은 기본적으로 상환능력여부에 따라 금융기관이 자율적으로 결정하는 것이 타당하다. 즉 담보대출은 담보물의 가치에 따라 대출금액을 결정하고 신용대출은 연간 매출액 또는 연봉에 따라 금융기관이 자율적으로 결정토록 하는 것이 원칙으로 다음과 같이 건의한다.

첫째, 주택담보대출에 대한 정부의 직접적인 규제를 폐지해야 한다. 금융기관 자율판단으로 대출을 운용할 수 있는 여건 조성이 필요하다. 둘째, 집단대출 중 중도금대출을 기업대출로 관리해야 한다. 집단대출 중 HUG의 중도금대출보증 및 대출은 가계대출로 분류되나 시공사의 신용보증에 의한 기업금융(부동산PF대출)으로 볼 수 있으므로 가계대출관리에서 제외해야 한다.

셋째, 주택분양보증기관의 다양화가 필요하다. 공공기관의 분양보증 과점으로 분양가 통제와 주택공급량 하락, 높은 수수료 등의 부작용 발생. 민간보증기관 추가참여가 조속히 허용돼야 한다. 넷째, 디딤돌 대출 등 유한책임대출제도를 확대해야 한다. 소득기준, 대출금액, 주택가격 확대 등 유한책임대출 조건을 완화해야 한다. 다섯째, DTI산정 시 맞벌이 젊은 세대의 미래소득도 소득금액에 포함해야 한다. 여섯째, 가계대출 총량규제를 철폐해야 한다. 주택가격상승과 공급증가에 따라 동일한 LTV라도 주택담보대출 증가는 당연한 것이다.

김 교수는 “그동안 주택가격 안정화대책으로 편의와 효과가 큰 주택담보대출규제 위주로 편향된 측면이 있으나 효과가 미약한 것으로 판명됐다”며 “향후 가계부채의 증가를 염려해 주택담보대출 중심의 규제보다는 가계부채의 내용을 파악, 외부충격에 취약한 부문에 정책적인 관심을 집중할 필요가 있다”고 밝혔다.