건축공사로 인한 인근 주민과의 분쟁조정 신청은 해마다 증가하고 있다. 조정신청된 분쟁의 유형을 분석해보면 건축물 피해분쟁이 전체의 57%로 가장 많다. 건축물 피해는 인근 건축공사 현장의 해체, 발파, 파일 항타, 구조체 공사시 발생하는 진동·충격, 흙막이 변위, 지하수위 저하로 의한 지반침하 등 착공 초기의 다양한 원인으로 나타난다. 

시공사는 착공 초기부터 공사 시방을 준수하고 각종 계측 관리를 통해 인접 건축물 및 주민의 안전을 확보하고자 노력한다. 그럼에도 불구하고 건축공사가 원인이라고 주장하는 분쟁이 발생하면 이를 합리적으로 해결하기 위해 착공 전 사전현황조사(이하 사전조사)를 실시하게 된다. 사전조사 결과는 공사로 인한 영향 유무를 객관적으로 판단하고, 건축물의 보수 범위와 방법을 정하거나 인적·물적 피해보상금을 산정하는 기초자료로 활용된다. 

사전조사는 건축물의 해체 및 굴착, 발파 공사의 영향 범위 안에 있는 건축물에 대한 기울기, 균열, 누수, 탈락 등의 결함 상태를 공사 착공 전에 조사하는 것이다. 해체공사와 관련한 사전조사는 공사 전에 실시하는 것이 바람직하다. 조사자료는 사후 현황조사 결과와 비교 분석할 목적으로 항목별 초기 계측값의 범위, 크기 등을 기록하고 필요한 경우 결함 상태를 영상물로도 보존한다.

이러한 목적으로 진행되는 사전조사는 조사결과에 대한 신뢰도와 공정성 확보가 무엇보다도 중요하다. 이를 위해서는 대상 건축물에 대한 방문 조사, 방문 조사 시 건축물 소유자의 입회 및 확인, 사후 현황조사를 위해 건축물에 부착한 계측장비의 망실방지 등 인근 주민의 협조가 필요하지만 이와 관련한 명확한 규정이 없는 실정이다. 시공사가 안전진단 기관을 선정하고 대가도 지불하기 때문에 조사 결과의 공정성을 저해할 우려도 있다. 

「건설기술진흥법」 제62조에 따라 안전관리계획서를 제출해야 하는 건설공사의 경우 발파 진동, 침하 등으로 인접 구조물에 영향을 줄 우려가 있을 때는 사전조사를 실시해야 한다. 하지만 안전관리계획서는 지하 10m 이상 굴착 시, 폭발물을 사용하는 건설공사로 20m 이내에 시설물이 있을 경우 등에만 제출하도록 돼 있다. 「건축물관리법」 제30조에 따라 해체계획서를 제출할 때도 해체대상 건축물 높이만큼의 거리 안에 있는 인접건축물의 높이, 구조 형식, 현재 용도, 주 출입구, 이격 거리, 규모 등에 대한 현황조사만 하고 있다.  

하지만 건축분쟁전문위원회에는 10m 미만의 굴착공사나 해체공사 현장의 인근 주민, 폭발물을 사용하는 건설공사 현장에서 20m 이상 떨어져 있는 주민 등으로부터도 건축물 피해와 소음 등으로 인한 정신적 피해를 주장하는 분쟁 조정신청이 다수 접수되고 있다. 주민들이 느끼는 불편은 법이 규정한 것보다 훨씬 범위가 넓다는 얘기다.   

따라서 굴착공사 및 해체, 발파공사의 영향 범위 안에 있는 건축물에 대한 사전조사를 의무화하고 조사 범위와 절차, 방법 등도 명확히 할 필요가 있다. 안전진단 기관의 선정, 대가 지불, 관리감독 등은 인허가기관이 담당하고 사전조사 시 건축물 소유자가 반드시 입회하도록 하여 조사결과에 대한 신뢰도도 높여야 한다. 

사전조사 대상을 확대·의무화하여 건축공사와 관련한 분쟁을 줄이고, 불가피한 분쟁 때도 공사의 영향 여부를 객관적으로 규명함으로써 보다 원활한 조정이 이뤄지기를 기대해 본다.